Fast jeder Mietvertrag verpflichtet den Mieter, eine Mietsicherheit an den Vermieter zu leisten. Diese kann der Mieter auf verschiedene Arten leisten, bspw. durch Bürgschaft oder Barkaution.
Während der Mietzeit darf der Vermieter über diese Mietsicherheit nicht verfügen, auch nicht, um streitige Forderungen gegen den Mieter zu verwerten. Gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Doch was passiert mit der Kaution im Falle der Veräußerung der Immobilie? Verbleibt sie beim Veräußerer, an den die Kaution geleistet wurde, sodass der Mieter nochmals eine Kaution leisten muss?
Nein! Der Erwerber tritt durch Erwerb der Immobilie und Besitzübergang gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis mit dem Mieter ein. Gemäß § 566 a BGB geht die Kaution auf den neuen Eigentümer über. Hat der Mieter an den alten Eigentümer eine Barkaution geleistet, muss diese sodann an den Erwerber ausgezahlt werden. In allen anderen Fällen wird der Erwerber ohne weitere Handlungen Inhaber der Sicherheit.
Zu beachten sind im Falle der Barkaution jedoch zwei Aspekte:
- Der Veräußerer muss nur eine Kaution in der Höhe herausgeben, in welcher sie zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels Sind also Ansprüche des Veräußerers gegen seinen ehemaligen Mieter rechtskräftig festgestellt oder unstreitig, darf der Veräußerer den zur Befriedigung dieser Ansprüche dienenden Betrag von der Mietkaution absondern und ist lediglich verpflichtet, den übrigen Teil an den Erwerber auszuzahlen.
Die bloße Behauptung des Veräußerers, er gehe davon aus, dass bspw. eine Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist, reicht nicht aus, um einen Teil oder gar die gesamte Kaution einzubehalten.
- Hat der Veräußerer im notariellen Kaufvertrag aber garantiert, dass keine Mietrückstände oder Streitigkeiten B. betreffend Minderungen oder Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen bestehen und er aus diesem Grund die vollständige Kaution an den Erwerber auszahlen wird, er aber tatsächlich ein Recht hat, einen gewissen Teil der Mietkaution einzubehalten, so hat der Veräußerer dem
Erwerber Schadensersatz zu leisten.
